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邯郸论坛 荣盛江南锦苑 10种溢价 决定你房子的价值!

10种溢价 决定你房子的价值!

来源论坛:荣盛江南锦苑
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天空上的飞鹰LV9楼主

2016-10-13 15:16:24

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一套面积相同、结构相近的高层住宅,因为在不同的城市、不同的位置有了天壤之别的价差。为什么会这样?

原因再简单不过了,任何资产都有一个基准价格,还有在此基础上的溢价。拥有多重溢价的房子,可能是没有溢价房子的10倍,甚至30倍、50倍!

由于城乡差别巨大,城市和城市之间差别巨大,中国的房子就有远比西方多得多的溢价类别。对于投资者来说,这是必须关注的。



1、教育资源溢价

教育溢价很好理解,就是学位的价值。一般来说,幼儿园、小学、初中是就近入学的,好的学位能大大提高住宅的价格。在北京,曾屡屡出现过单价数十万元的学区房,对此大家已经耳熟能详。

2、医疗资源溢价

医疗资源肯定会影响房价,而且从整体上影响一个城市的房价。中国的医疗资源分布在北京和上海,其次是成都、武汉、广州这些区域中心城市。所以,这些城市房价里都有医疗溢价的成分。

3、交通资源溢价

能不能成为全国性的铁路、公路和航空枢纽,直接影响到一个城市的发展前途。中心城市一般都是多重交通枢纽,比如北京、上海、广州;石家庄、南昌虽然是省会城市,但在高铁系统里地位不高,航空地位更低,所以其房价必然受到影响,不如同为省会城市的郑州、杭州等城市。

4、城市级别溢价

级别越高的城市,拥有更多发展机遇,这是不言而喻的。在中国,北京和上海是类城市,深圳、重庆、天津是第二类城市,然后才是其他的省会城市、计划单列市,再往下是地级市、县级市、县城、镇。靠近一线城市的地级市(苏州、廊坊、东莞等),发展机遇又会多一些。

近年来明显在崛起的省会城市有南京、杭州、成都、武汉、郑州、合肥、长沙、西安等。

5、邻居溢价

有人说,买房子就是买邻居,此言不虚,在中国尤其如此。如果你的邻居里都是这座城市里有权、有钱和有意见影响力的人,你的小区附近不会规划垃圾填埋场、火葬场,也不会有高压线穿空而过,就连垃圾转运站也会躲得远远的,而附近的学校即便现在不是名校,很快也会跟名校合作的。

6、自然环境溢价

深圳楼市为什么在过去两年领涨全国?原因很简单,在市区拥有500万人口以上的大城市里,空气质量有超过深圳的吗?绿化覆盖率有超过深圳的吗?海滩有比深圳漂亮的吗?同理,厦门房价也很高,珠海房价也远超旁边的中山、江门,这里面都有明显的自然环境溢价。

7、制度溢价

北上深的房价会超过香港吗?有人说能,有人说不能。说不能的,强调的主要就是制度溢价。不是说香港的制度都优于内地,而是说内地人比较方便过去买房子的,没有语言障碍的,实施成熟市场经济制度的地方,只有香港而已。


8、信用稀缺溢价 当一个社会信用稀缺的时候,金融市场容易受伤,因为金融市场波动性更大,交易成本更低,交易更为便捷。所以金融市场更容易被操纵,出现极端行情,从而实现财富的快速、剧烈转移。 


9、土地制度与开发制度溢价 中国的土地制度是“国有+集体所有”,集体所有的是农业用地,变成城市建设用地只能是国家征地。所以,从房地产开发的角度看,中国的土地制度基本上是国有的。具体到每个城市,都是市政府所有的。所以,土地市场不存在竞争,房价也就易涨难跌。


10、风水溢价 房子还有风水溢价。位置明显不好的小区,其价格很难上涨。 


 




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