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衡阳论坛 金铭大厦 知情人曝“房价中的灰色成本太高了”!

知情人曝“房价中的灰色成本太高了”!

来源论坛:金铭大厦
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简..约LV9楼主

2011-05-05 09:20:00

1F

     

       本人因工作的关系,与开发商有深入的接触,我知道任志强说的是真心话。既然大家都支持公开,我也不反对,而且我相信,只要政府想,开发商公开成本是没有问题的。问题是,如果 房产地开发企业的利润率真的并不高,并且知道了房价的构成(由房价构成就会知道钱到底流向了哪里),下一步你们又如何呢?你们又敢如何呢?所谓的专家连房企利润是多少都还不清楚,就说要反暴利,极不负责任。是在转移视线,政府应做的是大力建设廉租房,其余交给市场。


光把矛头指向开发商是不对的,大家知道地价占开发成本多少吗?谁拿了?你知道开发过程中各种税费有多少吗?谁拿了?你知道建筑材料从原料到半成品再到成品加上中间的运输环 节要层层上缴多少税费?谁拿了?你知道建筑商盖房子要交多少税吗?谁拿了?你知道自己买房要交多少税费吗?谁拿了?你知道跟房地产有关的行业有多少,他们交了多少税费吗? 谁拿了?只要大家使劲刨,你就明白了,开发商的暴利跟它比简直太可怜了。


其实房地产年平均收益率确实不算最高,但在中国房地产的资金周转很快,资金杠杆作用很大,这才是致富的根本,而这又是市场经济允许的。就像100元钱,周转一次利润是20 元,你搞农业,一年周转一次,别人搞工业,一年周转三次,还有人搞商业,一年周转10次,三个人分别赚的钱是20元、60元、200元,你能说别人是暴利吗?


与其说卖的是房子,不如说卖的是地,因为地价赚的差价远高过建筑物。忘记了说重要的一块:资本运作。开发商与政府、银行的关系错综复杂,导致其并不需要投入全部的资金就可以保持资金流通畅,这就产生了一个杠杆效应,百分之20的资金运 作项目,赚取百分之10的利润,实际利润就是百分之50,造富运动就是这样产生的。不管哪个行业,“暴利”都是不正当的。记得我小时候的商店的商品利润,几乎都控制在百分之十,虽然那时的情况不能和现在相比,但现在的很多行业利润高的也太不正常了,太高 了。一些具有投机性质的行业,不但是利润奇高,而且几乎是在欺诈,在盘剥。一些行业不但不能为社会创造价值,反而仅仅是在流通领域里,绞尽脑汁,采取不正当的手段欺骗和掠夺钱财,这些现象早就应当有人管理了。


哪里有行政垄断,哪里就有暴利。因此反暴利,首要是反行政垄断。 房地产这个产业的各个环节,只有土地是完全垄断的,因此最大的暴利一定在拥有土地的地方政府那里,看看各地频出的地王就知道了。至于房地产开发商,由于多家竞争,因此开发商的全部资本利润率并不高(房地产开发的周期一般为2到3年,要平摊到每一年),仅仅到达其他行业的一般水平,肯定不如电信、石 油、金融等垄断行业的利润。这点看看上市公司的财务报表就知道了。但是由于部分房地产开发商,利用与银行和政府的关系,运用财务杠杆,大大提高了自有资本的利润率(简言之,借别人的钱去赚自己的钱),另一方面,通过囤积土地,获得土地增 值,所以产生了许多富翁。 但是其他垄断行业产生了更多更大的隐形富豪,只是不为人们所知罢了。

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