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柳州论坛 嘉鹏·中央城 补课:物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务?

补课:物业管理公司和业主之间有哪些权利和义务?

来源论坛:嘉鹏·中央城
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柳州房产LV9楼主

2015-07-01 21:56:28

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在物业管理公司方面,公司的一切活动应完全以法律条款为依据,并与业签定契约,双

方都应共同遵守,明确各自的权利和义务。


业主的权利和义务


业主即房屋的所有人。业主的权利包括住宅所有权和使用权,并享有房屋出租的全部租

金收入。有权自由出售、转让、出租自己的房产,不受别人干涉,并受法律的保护;有权使

用楼内公用地方及电梯等公用设施;对本住宅楼和本住宅小区的各项公约有投票权;有权根

据契约条款,监督管理公司及其人员的工作。业主的义务是应按照契约规定,交纳应分担的

管理费和其他费用以及国家规定的税金;应签订集体签订的公约。


业主委员会


是由物业管理区域内的业主推选的代表,以及街道办事处、居委会确定的人员组成,业

主委员会主任由业主担任。


物业管理公司的权利和义务


根据权利和义务对等的原则,物业管理公司作为契约一方享有的权利即为对方(业主)

的义务,其义务则是对方享有的权利。


业主可以查物业公司的帐吗?


物业管理行业运作有其特殊性,其行业的利润是按为业主提供服务所支出费用总额的一

定比例提取的。因此,管理费用的开支成为业主最为关心的问题。在批准管理公司的年度收

支预算之后,监督各项费用按计划支出成为物业管理财务监督的一项重要内容。那么是不是

每一位业主都可以以监督账务账目的名义检查管理公司的账目呢?


确切地说,业主作为费用支付人,有财务监督的权利,但行使此项权利的方式并不是通

过业主私人检查管理公司的账目。查账的目的是监督管理公司财务支出的公开性与透明度,

是否符合预算项目,有没有在支出方面弄虚作假欺骗业主。


作为监督方与被监督方都需要就检查结果做出权威的、有法律效力的结论。而一般的业

主不具备专业的财务知识,即使是专业财务人员也无法以个人身份提供具有合法效力的审计

证明。因此,当业主以个人身份查账时,管理公司有权拒绝,否则每个业主都可以滥用自己

的查账权,这样只能严重干扰管理公司的正常运作。


业主如果要行使此项权利,有两种途径可以选择:一是私人委托会计师事务所检查;二

是提请业主委员会委托专业事务所检查。只有国家法律承认的专业会计师事务所才能提供有

效的审计报告以达到查账目的,维护双方的合法权益,同时也真正地帮助业主行使自己的合

法权利。


业委会怎么监管物业费?


物业管理公司正常运作的经费来源于管理费的收缴。管理公司每年度必须编制管理费年

度预算和进行年度管理费用决算。由于各种原因的综合影响,年度管理费决算与年度预算产

生较大偏差,有的超预算开支,有的因预算不合理而产生较大节余。因此,做好对物业管理

公司费用支出的监督,能保障业主的切身利益。


对超预算开支的管理费决算,

管理公司往往以此为理由,

在下年度调增管理费收费标准,

这样就会增加用户下年度成本费用负担,

加大现金的流出。

对于产生较大节余的管理费决算,

或者是当年度管理公司的成本控制方面取得较佳成效,或者是管理费预算存在一定的不合理

性,所节余额应该作为下年度预算费用开支额的一部分经费来源,同时,也可以要求管理公

司适当调低下年度管理费收费标准,这样就可以减轻用户下年度成本费用负担,减少现金流

出。可见,做好对物业管理公司费用支出监督,对用户的切身利益有较大保障作用。


时下,绝大多数物业管理公司均定期公布财务报表,以接受用户的监督,增加财务制度

监督公开化的透明程度。作为业主委员会,如何才能履行好监督的职能呢?


(1)管理预算年度期间

A、对管理公司每月报送的财务报表(一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产

负债表)进行相关指标分析,特别要注重对管理费用支出明细表的分析,以期发现例外费用

和不合理费用的存在。

B、定期检查管理公司的各项收费标准是否合理,财务收支情况是否公开。

C、建立例外大额费用支出报告制度。


(2)管理预算年度年终

A、根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告,分析各项指标的收支情况。

B、根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比,

分析各指标产生偏差

的原因,特别对超预算执行的费用支出,可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查,以确认

其发生的合理性和合法性。

C、对产生的盈亏做好记录,为审批下年度管理费预算提供参考依据。

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