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沈阳论坛 汇宝国际花园 三类换购人群购房大不同 买婚房不妨贷款逛新盘

三类换购人群购房大不同 买婚房不妨贷款逛新盘

来源论坛:汇宝国际花园
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笑三多LV9楼主

2015-02-03 15:59:32

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三类“换购”人群购房大不同

  随着入市门槛的降低,不仅首次置业者加快出手,改善型置业者入市意愿也有所提升,“卖旧买新”、“卖小换大”等购买模式也相继在购房者中蔓延开来。然而,究竟是“先买再卖”还是“先卖再买”?买新房还是买二手房?贷款买还是一次性?“卖一买一”过程中衍生出的诸多新问题让购房者头痛不已。对于换房群体来说,买卖的时机和顺序都很重要,由于买与卖之间都需要一定的消化周期,因此,稍不留神就可能掉进了“空档期”,置业者应该根据自身需求及条件作出抉择,将买卖之间的风险降到最低,将损失减到最小。

买婚房不妨贷款逛新盘

  案例:林女士的儿子小陈今年25岁。两年前,刚进入工作岗位的他和女同事檬檬谈起了恋爱。如今,两个人感情稳定,打算筹备婚事。其实,早在几年前,林女士就为儿子购买了一套房产,打算以后做婚房用。可是,由于小陈和檬檬的“心气儿”挺高,且原来的那套房产房龄较老、面积也不是很大,所以经过商量,林女士决定将原有的房产卖掉,给儿子买套新建的商品房。前两天,她跑了趟中介,经过估价,这套房产市值大约在145万左右。

  建议:林女士原本的房产目前的市场价格大约在145万左右,因为林女士是给儿子购买婚房,所以目标基本锁定在新房。就当前市内六区新房价格水平来看,保守估计,一套两室户型大约要在200万左右,由于距离婚期还有一定的时间,林女士可以在节后再将旧房卖掉,而且一般年后商品房市场的新盘数量会比淡季多一些。不过,如果担心节后市场回暖调价,林女士不妨提前逛逛新房市场,说不定赶上年末促销,遇到合适项目可以先预定。因为年轻人还款能力不强,如果经济条件允许,建议林女士一次性付款或采取少量公积金贷款的方式来购买。

  特别提醒:购买新房时要注意交房日期与婚期之前的时间差,尽量把距离拉大一些,留出装修、晾味儿的档期。如果林女士和儿子都有公积金的话,可以选择“接力贷”的形式,贷款年限尽量选择久一点,虽然利息稍多一些,但月均还款额度能缩小一些,以减轻筹备婚礼等事宜带来的资金压力。此外,贷款手续应在变卖原有房产后进行,否则基准利率将上浮10%。

 换房养老买卖最好同期进行

  案例:赵老先生和老伴今年都是63岁了,现居住在一个房龄二十多年的老小区里,房子是套五楼的旧式“刀把儿”偏单,闺女十年前就嫁到了外地。如今,老两口想要改善改善居住环境:“孩子不在身边,就得自己找点事儿干。平时我们夫妻俩就好热闹、爱请客,原来的房子没有个厅招待朋友感觉有点不像样,五楼对我们这个年纪也是有点费劲,所以就想把这套房子卖了,换套带个正式客厅的、有物业的小区。”

  建议:对于想要改善养老环境的赵老先生来说,如何缩短买与卖之间的时间差是最应该注意的问题。虽然先买后卖有很多优势,比如低买高卖、过渡时间充足等,但对于大部分资金有限的人群来说并不适合,而且先买后卖就算作二套房产,在首付比例、贷款利率上可能会有些吃亏。在房屋类型上,如果像赵老先生这样需要变现的是唯一一套房产,建议再次购房还是尽量选择带装修的二手房较为合适。

  特别提醒:像赵老先生这种老年购房者,还是应该遵循“先卖后买”的市场逻辑,有条件的话最好选择同一家中介同时进行,尽量缩短时间差、价格差,如果购房者先买了新房,而旧房却没能及时出手造成资金上的短缺,从而无法继续承担新房的费用,则会造成购房纠纷。此外,因为从旧房卖出到拿到房款最少也要一个多月时间,拿到房款后再看房选房、付款、办理过户手续等又要一段时间,所以要事先准备过渡期的暂时居住地,避免“无家可归”。

换学区房提前做好案头工作

  案例:市民王先生最近将购买学区房正式提上了家庭重要议程:“我儿子今年四岁了,说话就到了入学的年龄,为了能让孩子进个重点小学,我们打算把现有这套房子卖了,如果钱不够,再添点钱,实在不行就把我父母那套房产抵押给银行,换个学区片的房子。”王先生现在的房子是当初结婚时购买的一套两室一厅,经过中介初步估价,大概市值在150万左右,而他想要购买的学区片二手房价格基本都在3万/平方米以上,不想牺牲居住条件的王先生如果想在学区片买套两室看来资金方面还差得不少。

  建议:通常情况下,不建议买家抵押贷款,不仅审批手续麻烦复杂,而且还款压力太大。一般来讲,低于50平方米以下的房产银行不给做抵押,就算给做,最多也只能贷出房子评估价的一半左右,且利率按照按揭标准再上浮10%至15%。像王先生这种情况,如果抵押的房款依旧不够,还需要再进行公积金或按揭贷款,两者相加,就等于每月要还上双份月供,对于需要储备教育资金的王先生一家来说,经济负担显然太巨大了。所以,建议王先生在两者难以兼得的情况下,不妨牺牲一些住房面积缓解房款压力。

  特别提醒:选购学区房可以优先考虑二手房,毕竟学片划分比较有保证,如果买新房,一定要事先咨询好并落在合同里,开发商承诺不到位的事件屡有发生。购买二手房的话也要提前做好案头工作,详细咨询准备入学的学校,因为每个学校的招生标准有所差异,有的需要孩子与父母的户口在落户房产证1年以上,还有的同一房产证上落户的孩子就学有年头限制,而且并非所有片区内房产都算学区房,这一点一定要反复考察确认。此外,还要注意卖方房产是否“过五年、无二套”,如果未过五年需要多缴纳5.65%的全额营业税,而如果房主名下还有二套房产的话则需额外再增加1%的个人所得税。


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