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中山论坛 碧桂园天玺湾 出国购房若不熟悉税收政策会亏本

出国购房若不熟悉税收政策会亏本

来源论坛:碧桂园天玺湾
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泰安惠普办公LV9楼主

2016-11-28 08:38:01

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     在互联网的冲击下,传统房地产开发模式正逐渐发生变化,互联网冲击和共享经济影响,关于房地产业发展的新趋势、新方向、新未来成为行业的关注焦点。”昨日,第八届中国地产年会在(深圳)华侨城洲际酒店举行,本届年会的主题事关互联网和共享经济模式下房地产业下半场的走势。中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、教授、博导张平、华为公司原高级副总裁、华诺创投创始合伙人孙业林则从不同的维度对此进行了探讨。

海外置业并不必然划算

   国家统计局近期公布的数据显示,三季度中国GDP同比增长6.7%,持平于前两季度。前三季度GDP同比增长亦为6.7%。数据还显示,房地产行业对中国1-9月GDP增长贡献了8%。“同比增速看似非常稳定,”中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、博士生导师张平指出,但是如果从环比来看,今年第一季度中国GDP环比增长仅1.2%。

   为了迅速稳定经济,早在2015年中国G D P同比“破7”之时,中国就通过金融业这个特殊的产业进行经济带动。“今年创完新低以后,政府又使用了一个巨大的工具———房地产,取消限购、放松信贷成为经济增长拉动的一个重要因素。”不过张平同时表示,把金融业、房地产业作为稳定经济的工具,也会导致房地产泡沫持续变大。“这个问题比较严重,因此政策开始做了转向。这也是政府为何年初在去库存的大背景下激励地产发展,但到了10月份,又全面恢复限购的原因。”

   除了G D P“破7”成常态化,人民币汇率贬值也持续创新低。张平表示在中国,商业地产的回报率不足4%,而地产融资的所有成本都在5%以上。而在英国,公共基础设施上市公司的分红率为5.5%,而贷款的利率就在3.5%-4.5%之间,资本回报率远大于融资。因此,长期投资人若在国内投资一定要选择加杠杆的方式。“经济基本量虽然没有恶化,但杠杆率上升太快,这从信用评级角度来看还是有压力的。”

   另一方面,10月1日,人民币正式纳入SD R一篮子货币,标志着人民币国际化更进一步,货币外流的情况也越来越多。“中国人没事就出国买房子,但比如欧元和英镑,今年出事以后也贬值厉害,就算购买英国的房子,光贬值就贬了20%,而且购房者并不熟悉那个国家的税收政策等,绝对是亏本。”谈起海外购房,张平如是说。

居民消费增速超收入增速

   人均净储蓄水平迅速下降

   在张平给出的一组数据中,去年居民收入增长速度首次从7.4%下降到7.3%,但居民消费增长速度已经超过了居民收入增幅增长速度,今年前三个季度,人均可支配收入增幅只有6.3%,低于G D P的增速,可以发现,人均净储蓄水平正在迅速下降。而且,“2016年,房地产加杠杆的速度很高,居民债务负担增加也较快。”张平称,预计2016年居民债务占G D P的比重大概是50%。“随着收入增长持续放缓和居民信贷持续增加,按照25%的效率,基本上到2019年老百姓就彻底没钱了。

   这也是张平谈到的房地产业更深层次的风险,如果没有提高劳动生产率,人均创造价值能力实际上没有得到提高,收入一路下滑,那么即使保持了经济增长速度,也还是会出现问题。“2017年,随着外部的冲击与居民负债率的提高,要非常注意潜在的风险窗口可能打开。”

   不过,张平依然对中国房地产行业充满信心,他认为,一个国家的城市化率决定了它的发展模式。当城市化率在50%以下,基本都是三四线城市。而城市化率发展到50%-60%之间,人口则向一二线城市集中,这也是世界房地产的发展规律。“中国现在已经达到55%,到2019年时大概超过60%,届时人口往北上广深四大一线城市涌入的趋势将会渐渐平缓,城市的房地产基本根据存量人口来进行更新换代。”而且如果房地产增速与G D P比较同步的话,中国整个地产业依然还是健康的。

地产业要转向人文维度来思考

   在白银时代,传统房地产开发模式正在受到越来越多的冲击。在互联网风潮的席卷之下,办公模式、居住模式、商业模式都有了新的发展方向,房地产企业跨界寻求多元化发展方式以及新的利润增长点,资产证券化也风靡一时。

   “我们过去做住宅其实特别简单,更多是在科学维度去思考一个房屋应该怎么构建,从完全不同的思维方式里寻找到共性”,曾为华为公司前高级副总裁,如今变身华诺创投创始合伙人的孙业林说,最近五年,越来越多的开发商发现不管是住宅还是商业楼,都发生很大的变化,需要通过人文这个维度来思考。人文与科学正好相反的,它是要在相同的事物里面找到不同。“产品设计的本质就是通过人文的维度,把创新的源头给打开。创新有两个更重要的维度,一个是技术驱动,一个是设计驱动。未来领先的房地产公司一定是结合技术和设计驱动因素。”

   除了思考维度改变,房地产的商业模式也正在发生改变,并直接影响看问题的视角。“我们要跳出传统的边界,将商业模式变成三维。在企业之外看到更多生态,看到这些生态的优质资源和能力是什么,并想方设法组合起来,为客户创造特别的价值。”孙业林特别强调,这种商业模式并不是通常认为的盈利模式,而是对于商业思考的维度。

链接

   中国地产年会

   中国地产年会由南方都市报与北京大学汇丰商学院于2009年共同发起创立,每年11月定期举行,作为目前中国房地产业界深具影响力的大型年度活动,在业内已具有一定的影响力。从第一届起,每届年会主题都与未来的发展相关,并力邀国内外著名经济学家、地产专业人士作为演讲嘉宾,对行业发展及未来走向做出预判与建言,成为行业人士的决策参考、普罗大众置业投资的建议。

   中国人没事就出国买房子,但比如欧元和英镑,今年出事以后也贬值厉害,就算购买英国的房子,光贬值就贬了2 0 %,而且购房者并不熟悉那个国家的税收政策等,绝对是亏本。

   ———中国社会科学院经济研究所副所长、研究员、教授、博导张平

   最近五年,越来越多的开发商发现不管是住宅还是商业,都发生很大的变化,需要通过人文这个维度来思考。人文与科学正好相反的,它是要在相同的事物里面找到不同。

   ———华诺创投创始合伙人孙业林


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