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高端二手买卖保持冷清 中低端物业陷身价格纠缠

来源论坛:中澳新城翠湖居
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焦点网友mW5scJuLV9楼主

2011-03-30 15:46:04

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高端二手买卖保持冷清 中低端物业陷身价格纠缠

2011年03月30日14:23 我来说两句(0)
文/上海中原研究咨询部

  楼市第三次调控以来,作为一线城市的上海住宅市场遭遇滑铁卢,成交量直线下滑,从数据来看的确起到了立竿见影的作用。随着租赁潮开始褪去,二手房租售市场将面临持续观望的态势。二手房市场在成交量下挫的后续发展中,二手住宅的降价潮还未启动,虽然有个别区域的业主下调价格,而且降价的行为在高中低端板块内均有出现,但是这种情况并没有在全市范围内铺开。 而且,尽管都出现局部的价格松动,但高端市场与中低端市场之间仍有比较明显的不同,主要表现在高端物业有价无市的行情没有明显改观;中低端市场交易量开始回升,但在局部陷入价格纠缠,走势反转的步伐比较迟缓。

  上海中原研究咨询部总监宋会雍表示,豪宅市场和中低端市场在消费群体的动向上存在着很大的不同,而且二者基本脱节。因此,在市场出现波动的初期,两个市场领域之间并不能形成明显的互动作用。展会过后,大规模的供应和价格调整风潮仍在酝酿之中,二手房业主的心态虽然忐忑,但仍有不甘。从历次调控中的表现来看,豪宅消费群体的动向更能代表着楼市发展,而且具有一定“前瞻性”。近期一手豪宅在供应拉动下已经开始有所动作,二手豪宅的跟进步伐已经不远。

  虽然豪宅业主并没有捂盘惜售的趋势,但是真正出手的买家几乎没有。根据上海中院门店信息的反馈,由于限购令、限贷令大大弱化豪宅物业的流转机动性,社会上的一些游资闲钱已经基本放弃进去豪宅圈。从整个二手房市场来看,高端豪宅市场个别房源试探性小幅降价后依旧是有价无市。对比1-3月份的挂牌价可以看出,高端市场的价格波动幅度甚微。比如陆家嘴板块的标杆楼盘之一世茂滨江花园,今年1月份至今价格适中维持在5.3-5.5万元/平方米之间,没有任何变化;南京西路板块的静安四季苑价格在8万元/平方米左右,同样十分稳定。卖价虽然并不惜售,但同样不着急抛盘。

  根据上海中原中凯分行经理宋文勇表示,3月份上半月每个组35人次/周的带看量,近几日又略略减少了10%左右。中低端物业的房东价格让步不大,买家的心态也偶有反复。若现在的试探形势无法破解,成交量近几个月很难上去。根据中原红松分行的毛中华表示,对刚性需求买家,限贷政策的冲击力是最明显的。一方面首付门槛提高,另一方面银行贷款的优惠折扣取消,大部分刚需买家又从原来的一步到位回到现在的步步为营。低总价房源受关注度持续走俏。但是近期客户量明显减少,似乎进入了第一轮巡市过后的观望决策期。而大部分房东对此并不紧张,手上持有2-3套的基本上出租,一些持有4、5套以上的投资客则会放盘,但是这些房源的品质相对不高。中低端物业交投的发展看局面不乐观,少部分业主悄悄下调挂牌价格。毛中华表示,一些手上资金短缺的投资客将部分房源挂牌出售,价格上已经略低于区域平均水平。比如,龙柏四村,一套一梯两户的50平方米的小户型,挂牌价格93万元。单价已经低于2万元/平方米,而这片区域的老公房最高达到单价2.1万元/平方米,在现在这个市场已经是超低价了。佳信花园一套103平方米从未入住的房源,挂牌价格205万元,同样滑落到2万以下。

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