频道导航

返回首页

APP下载

中山论坛 星晨广场 内地到香港投资客猛增40% 回报率最高户型揭秘

内地到香港投资客猛增40% 回报率最高户型揭秘

来源论坛:星晨广场
0
0

浅妆梳LV9楼主

2011-03-29 16:50:43

1F

内地到香港投资客猛增40% 回报率最高户型揭秘

2011年03月18日09:21 我来说两句(0)

  方法论

  如何投资香港楼市

  内地人去香港买房,主要有两个原因,一是因为投资移民或方便小孩上学,二是因为多个城市出台了楼市“限购令”,闲置资金在通胀压力下另求投资渠道。据几家来自香港的房地产中介公司介绍,目前因内地限购转投香港楼市的纯投资客占到40%左右的比例。

  香港楼市和国际形势直接挂钩

  作为纯投资考虑,首先要看时机合不合适,这点主要取决于三个方面,一是香港房价变动趋势、二是人民币汇率变化、三是银行贷款情况。

  香港房地产的市场化程度高,其走势不是主要受调控政策影响,而是直接和国际经济形势挂钩。因港币和美元挂钩,美国自次贷危机之后实行宽松的货币政策,超量发钞,由此影响形成全球性通货膨胀,香港市场比内地市场首当其冲,目前处于人民币对港币的汇率是1港币=0 .8428人民币,那么内地人投资香港房产相当于享受到8 .4折优惠。在人民币依然有升值预期的情况下,购买境外房产将更划算。

  在美国货币宽松政策的背景下,香港银行也处于低利率时代,目前房贷利息普遍1%-2%,而往年普遍在6%左右,1997年时甚至高达至9%,而今可谓历史低位。对于内地投资客而言,关键是这一利率水平和内地相比的利差高达4个点左右,已然相当于固定资产投资的较高年收益水平。同时,香港银行的房贷政策没有首套、二套、多套之分,贷款利率一视同仁,目前一手房贷款普遍可做到7成(首付3成)、二手房普遍可做到5成。

  注意地铁口小户型回报率最高

  相比深圳及内地多个一、二线城市,香港楼市的一大区别就是豪宅和普通住宅的价格差距更大。所以,香港豪宅的价值增速和增幅都是领先的。当然,香港豪宅非一般富裕阶层玩不起。目前,香港普通住宅的均价约港币10万元/平方米,最低的如沙田区二手房可至4-5万元/平方米。

  香港地产界人士和投资客都知道,香港有“蓝筹屋源”一说,即楼龄10年以上、物业管理好、买卖和租赁都很活跃的大型社区楼盘,相关研究机构和媒体会长期跟踪、定时发布这些房源的交易情况、价格变化等,它们形成影响和反映香港楼市走势的风向标。比如太古城、康怡花园、海怡半岛、黄埔花园、新都城、沙田第一城等,这些楼盘就类似于深圳的百仕达 (论坛 新闻 视频)花园、东海 (论坛 新闻)花园等,抗跌能力强、租金回报率高,适合长线投资,而且万一有资金压力需要退出的时候也随时可以转售。此外,一些楼龄相对更老的、比较靠近地铁的小户型物业,投资回报率也比较高,能达到5%左右,如荃湾中心,也适合目前资金实力不是很强,但求稳健、长线收益的投资客。

  相比之下,香港楼市没有明显的“热点区域”。作为纯投资的考虑,就地段的选择,大原则就是以交通方便为第一要义,靠近地铁口的物业保值增值能力更强。

  注意算清税费、房贷和装修账

  香港房产交易环节的税费,动辄好几万。比如去年11月,面对不断膨胀的楼市,香港财政司针对购买后两年内转售的房产在当时最高印花税率4.25%的基础上,再征收额外印花税,买入的物业在6个月内转售,买卖双方需支付交易金额15%的额外印花税;6至12个月内转售,特别印花税税率为10%;12个月至24个月内转售,税率为5%.

【焦点直播】记录生活,记录你

首页|上一页1/1下一页|末页

请登录后再进行发帖

登录
回复楼主