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中山论坛 实地百合家园 钮文新:房价涨易跌难

钮文新:房价涨易跌难

来源论坛:实地百合家园
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重启、LV9楼主

2011-04-01 15:19:44

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钮文新:房价涨易跌难

2011年04月01日14:10 我来说两句(0)

  说房价涨易跌难一定有不少人会骂我,但事实恐怕就是这样残酷。说实话,哪个地方政府敢说“房价该跌”?恐怕没有。两重原因:其一,卖地收入是地方政府的重要财源,一半的政府开支需要这笔钱支撑。解决不了卖地收入问题,又如何迫使地方政府配合中央压制房价?一连串问题,是个死结。解开死结的方法只能为地方解决新税源的问题。

  其二,地方融资平台的风险问题。我们必须承认,房价下跌会导致卖地收入减少,会形成更大的地方财政赤字。为什么地方融资平台风险很大?关键是相当一部分资金被补进财政亏空了。现在对地方融资平台的风险控制强化,那地方政府还敢放弃土地收入?

  此外,政府认为房价该跌,房价就一定下跌吗?事实已经多次证明,面对房地产市场,宏观调控从来都是事倍功半。除了地方政府的博弈之外,其实背后还有深刻的经济原因。

  中国房价上涨出起于2002年。如果我们把视野放大到国际经济背景,恐怕我们就会对这样的房价上涨多一层理解。那时,美国放弃了强势美元政策,美元贬值,大宗商品开始大幅上涨。这是事实,毋庸置疑。

  从房屋生产的角度看,大宗商品价格暴涨必然引发国内原材料价格上涨,大大提升了建房成本。这同样是事实。去比较一下2002年和现在那些砖头瓦块、水泥钢材、玻璃塑料的价格,就一目了然。开发商为了维系利润率,向房价传导成本,以致房价上涨。

  再从市场角度看,房价的不断上涨,诱发房地产投资走热,也很正常。为使资产保值增值,市场投资者的选择是正确的。但问题是,房价越来越离谱,脱离了普通百姓的承受力。对于中国自己不可控的成本推动型价格上涨,关键的不是抑制价格,而在于增加百姓收入。但当时中国的政策选择是抑制房价。

  结果是什么?房价越抑制越高,加上老百姓的收入增加过缓,现有收入又受到价格上涨的蚕食。

  为什么房价会越抑制越高?关键是成本推动,使得涨价有其内在的刚性需要。再加上,房价越涨,买的人越多,买涨不买落的社会心理,使得需求过于旺盛。但需要旺盛只是表面现象,核心是成本推动房价上涨,而涨价诱发了需要旺盛。

  现在同样如此,成本上涨已经显而易见。注意,成本上涨推动的房价上涨,不是靠调节“供求关系”可以解决的。因为,开发商要么不建房,建房就要维系利润率。所以,无论需求多少,只要建房,成本传导都是必然的。

  其实,开发商的名义利润率表现的很高,比如30%,但如果把这30%的利润摊到建房所需要的、两年到三年左右的时间中去,年利润率不过10%左右。所以,降房价要是依靠开发商降价,基本没戏,而必须地方政府让利。如果开发商和地方政府无利可让,那房价下跌的空间在哪?

  更重要的是,中国现在解决房价问题是从调整供求关系——减低需求、加大供给的角度着手,这是一个错误的方向。因为,需求要是减低了,开发商以销定产,而减低供给。正确的方向是加快廉租房建设,让买不起房的老百姓“居有其屋”。但这不够,同样需要提高收入,强化那些“买不起房、又不够租用廉租房条件”的人的购房能力。

  近日著名经济学家郎咸平教授在一场高端讲座上围绕当前社会的热点问题,对2011年我国经济何去何从,作出了独特的见解。

  郎咸平讲,我们过去的一个重大失误,在于将中国定位于一个制造业大国,由此,将与制造环节无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美。这样做的一个恶果,是我们的企业丧失了定价权,而一件产品90%多的利润都被这个环节掌控,制造这个环节只有不到10%的利润可拿。中美之间关于人民币汇率的争议,实际上也是一种定价权之争。美国希望能够控制人民币的价值。近来,随着高盛进入中国,美国甚至启动了对于中国的第三场定价权战争:他们希望能够控制中国的股市。去年,高盛曾牛刀小试,导致中国的H股大跌。这给中国的投资者带来更大的风险。现行劳工政策未能追求企业和劳工双赢。

  郎咸平认为,正因为企业缺乏定价权,作为制造商品的加工企业员工薪水“10年维持不变”。不是企业不想给自己的员工加薪,而是因为他们没有更多的利润拿出来提高员工的福利。而政府作出的应对方案也欠周全。比如普遍提高最低工资标准,使得湖北的最低工资标准只比江苏低5%,一个湖北的工人愿意为了这5%而跑到江苏打工吗?现行劳工政策的一个误判在于,不是追求企业和劳工的双赢,而是打击企业。比如劳动合同法规定员工可以炒老板,老板炒员工不行,让企业负担政府所有错误决策的成本,这使1/3的制造业陷入困境。现在推行的“工资协商制度”,规定只要有20%的工人有协商意图,资方必须与其协商,否则当场罚款20万元。土地出让金拿出1/3可以解决老百姓“三座大山”。

  郎咸平称,今天中国绝大部分产能严重过剩,只剩下最后一个产业还有强劲需求,那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑:要是打压成功了,房价降下来了,会是什么样的情况?那就是中国完了!中国的房地产业现在好比是一座火山,政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了,熔岩不会自动消失,一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来,其后果是:恶性通货膨胀、经济再次探底,甚至引发火山爆发,最后一个支柱产业画上句号。让房价上涨,老百姓住房怎么办?新加坡的做法是一个样板,即政府加强保障房的建设,以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。2010年政府土地出让金2.7万亿,拿出10%建保障性住房,2700亿可以建设2亿平方米,10年20亿平方米足足够2亿人居住,如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱,再拿出1000亿可人人上学不要钱,所以从土地出让金拿出1/3,可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。企业拥有更大的弹性才能应对危机。

  郎咸平指出,要想成功应对危机,必须具备两个条件:其一是比其他人更早意识到危机的到来;其二,也是更重要的,是企业要拥有更大的弹性。

  比如李嘉诚。他在2008年金融危机到来之前就清偿了自己的债务,降低负债比例,然后出售了一些股权,让手中保有大量的现金。在金融危机到来后,他又宣布停止所有的投资。这样下来,李嘉诚大概持有220亿美元的现金,那么这220亿美元当中,70%左右是以现金形式所保有,另外30%是以国债方式所保有,所以非常具有流动性。此后,在所有人都无力投资时,李嘉诚抓住机会,在上海做了一笔投资,赚了一大笔钱。郎咸平语录:·只要你在中国看到泡沫,那一定是一个更大危机的先兆。

  ·政府的政策一定是根据表面现象作出的,往往是头痛医头脚痛医脚,不能解决本质问题。·品牌并不是每一个企业都能够做得到的。那些认为通过几个名人打广告就能够推出一个世界一流品牌,根本是不可能的。

  ·中国是一个最喜欢谈判而又最不会谈判的国家。出口价格往往是越谈越低,进口价格往往是越谈越高。

  ·所有央企国企只上缴了1.2万亿元的税,而所有的个体户的小企业,居然上缴了1.1万亿元的税。

  ·当政府遇到处理不了的情况时,通常的做法是加税。控制股价,提出印花税;控制楼价,提出房产税;汽车多了,提出车船税。

  ·收费已成为地方政府的财政来源。广东河源一个收费站的收费期限居然达到756年!如果你觉得走高速公路交费很正常,那就证明你不正常。

  ·北京取消对运菜进城的车辆收费,导致菜价降了一半。

  ·中国有重蹈日本覆辙的危险,而且比日本输得更惨。

  ·浑然不知危机将至,一个民族将为这种自大无知付出代价。
“民国5两黄金买四合院,现在1公斤不够买半个厕所!”郎咸平最新发表的观点不仅语惊四座,且别有深意。他使很多人开始琢磨,到底是投资房地产保值增值呢,还是选择黄金?近期,网上还盛传“黄金保值神话破灭”说,网友计算2010年的黄金投资不如大蒜、猪肉,而从上世纪90年代至今,黄金的投资收益也不及猪肉和部分股票。

  面对种种对黄金价值投资的非议,我们是否泰然处之?黄金对于普通投资者来说,到底是将来能买四合院的黄金硬资产还是其他投资品种?

  郎咸平论黄金

  抗通胀保值地产大于黄金

  “如果你在100年前没买四合院,而保留5两黄金,那你今天将是一个穷人。”郎咸平近期在很多场合都在讲一种关于黄金的“四合院”投资观点。

  他指出,1980年,一盎司黄金的价格是800多美元,近30年也就涨了600美元。民国初年,1两黄金可以买2亩良田,5两黄金就可以买北京一个四合院。但近100年后的今天,1公斤黄金等于30万元人民币,只能买北京四合院的半个厕所。很多投资者对此议论纷纷,无论数据还是现实情况,都觉得郎教授此说句句在理。

  网友论黄金

  黄金到底保不保值?

  对应着郎教授“语不惊人死不休”的论断,网友更是发挥想象,通过2010年以来各种价格迅速上涨的食品与黄金对比,得出了黄金投资不保值的结论,汇聚了一股坚持“黄金保值神话破灭”论点的力量。

  黄金vs猪肉黄金败

  猪肉里脊从上世纪90年代中期的每市斤3元涨到现在的15元,是以前的5倍左右。同期一克黄金90元,可以买30斤猪肉里脊,而现在只能买20斤猪肉了。

  结论是如果猪肉可以长期持有的话,买黄金还不如买猪肉存着,黄金完败给猪肉!

  黄金vs大蒜黄金完败

  2010年全年,大蒜最高价达到了同比的25倍,原来4毛钱一市斤的大蒜变成了10元钱一市斤。而2010年也逢黄金盛世,金价大涨,最高涨幅达37%。

  结论是黄金完败给大蒜!

  黄金vs房子黄金再败

  既然不能长期保存,那么房子也可以和黄金对比。以长春市2004年的房价为例,当时房价在2000元/平方米,涨到现在均价在6000元,是7年前的3倍。而黄金近几年虽然大涨,但价格却只涨了一倍。而且房子不仅可住还可租,收取租金的回报率更高。

  结论是黄金也败给房子!

  -PK一

  宋鸿兵:黄金适合全社会家庭投资

  黄金到底能不能保值增值?对于“四合院论”业内人士如何评价?对此,昨日,记者专访了环球财经研究院院长、《货币战争》的作者宋鸿兵。

  宋鸿兵表示,黄金作为保值增值的硬通货,适合全社会所有家庭投资,只是不同的人所投资的比例不同。而对于黄金的投资应该作为一种家庭资产的必须配备,只是买入点要把握好的问题。无论是国家、公司还是个人都有必要投资黄金,作为投资品,一定要把握投资的基本方向首先包含的就是硬资产配置,而黄金就是这种硬资产,它不仅要融入个人资产配置的概念,还要融入国家对这一硬资产把握的重要性。

  而对于“黄金保值神话破灭”一说,宋鸿兵认为这纯属无稽之谈。

  猪肉和大蒜原则上都不属于投资品,至少不是普通人可以保留的投资品,此类食品价格变动的多数情况有游资炒作的成分,而且不能长期投资,变现性和流动性差。而房子流动性最差,不能承受地震、洪水等不可抗力因素。

  股票与黄金对比,更不能说明黄金没有投资价值。首先,中国1亿股民赚钱的毕竟是少数,而且即使要盘算投资回报率,也要换算中国股民的平均回报率,这就拉低了股票的投资价值,股票不是适合所有大众投资的产品,它的投资没有黄金稳妥,风险系数非常高。

  今年2月,国务院发布史上最严厉的“国八条”房地产调控措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。离这一“大限”还有一周时间,但全国目前只有近40个城市公布了今年的房价调控目标。绝大多数城市将当地的房价涨幅定在10%左右,而已公布的调控目标中未见“降”字。

  理想很丰满,现实却往往很骨感。这个本来应该属于数学坐标另一端的“10%”,怎么看都像是地方政府为楼市吹响的“涨价集结号”。

  不是吗?这些已经出台的房价控制目标,所限定的均是房价的上涨幅度。如果每个城市都将目标制定在10%左右,必然会形成一个房价要上涨的心理预期,打破本已出现的房价步入稳定或下跌的态势。看到一丝曙光的蚁族们,恐怕还得再看房价飞一会儿。在“10%”的“单极调控”目标上,纠结了多少关于房价的迷思?

  首先,“10%”的涨幅空间,究竟是“限价目标”还是“涨价目标”?一个现实的悖论是:正是房价上涨压力大,所以中央政府才会出台调控措施。然而,在地方政府整齐划一的“10%”调控目标下,“调控”却异化为涨价目标。这就陷入了“第二十一条军规”似的逻辑陷阱:因为房子涨价,所以才会制定“调控目标”,但有了“调控目标”,却会导致房子更快地涨价。

  其次,地方政府究竟有没有动力将房价降下来?从调控目标出台慢吞吞的进度来看,地方政府正在相互看看、相互参考。而出奇一致的“10%”的调控目标,无非是对国务院的应付,是一个留有余地的策略表达。只是,在如此“精明”的考量下,透露的仍然是地方政府对高房价的“恋恋不舍”和“意犹未尽”。

  另外,房价调控到底该和什么指标挂钩?从已公布的房价控制目标来看,绝大多数只提及当地GDP增速和人均可支配收入增速或上年房价涨幅,绝少考虑“居民住房支付能力”等其他因素。对于望房兴叹的民众来说,后者才是最现实的参考标准。在通胀压力加大、生活成本猛增的语境下,还有谁比老百姓更清楚自己的钱袋子有多重?国务院要求地方政府公布的调控目标,要综合考虑当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力这三个因素。但地方政府显然“误解”了这一精神,“挂”在GDP上的房价,在相同的增速下会与民众渐行渐远。

  今年2月,国务院发布史上最严厉的《国八条》房地产调控措施,要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。这一度是让人充满希望的事,然而截止今天已经3月28日了,全国目前只有40个城市左右公布了自己今年的房价调控目标。而更令人失望的是,在目前已公布的调控目标中几乎是“涨声一片”,没有一城提及“降”字。不过还有最让人失望的,那就是在各城市已公布的调控目标中,涨幅或低于当地人均可支配收入增长、或低于当地生产总值增长,或直接把目标定在了10%和13%这样的高度上,就连涨幅最小的兰州都允许2011年房价涨幅不超过9%。

  这样的目标一公布,开放商自然是欢迎的。这比起来前不久他们精心炮制和编撰的各种由于限购而破碎了家庭梦想、破坏了刚性需求、影响了年轻人的未来等等感人案例和事迹可要给力多了。很多学者也难掩失望的指出,这样的一份调控目标分明就是涨价目标,在此目标的指挥下,怕是房价数据在2011年还是要一如既往的涨下去,各地群众还是会中国特色的买不起房。

  确实,我们分析一下10%到13%这样的涨幅控制,略行计算,在年增长10%的情况下,几乎7年我们的房价就可以完成翻番的增长,但除了统计局的数字,我们谁敢肯定我们的收入在7年内就可以完成翻番呢?

  而整个过程也恰如李敖的“三轮车追汽车”一说,在双方加速度相等的情况下,三轮车自然是被汽车甩的越来越远。只不过由于基数相差过于悬殊,我们的老百姓这次成了货真价实的“自行车”,而房价变成了一辆“法拉利”。我们以北京市一套比较起来算便宜的住宅200万元计算,同时参照北京2010年的城镇人均可支配收入是2.9万元,我们再大胆的按一个家庭双职工一儿童年入10万元计,在经过了10%的增长后,房价涨了20万,该家庭收入却只增长了1万。这样算来在他们不吃不喝不买卫生纸的情况下,每过一年,他们就不得不多付出两年的收入才能买的起房,这无疑是对各地提出的房价调控目标莫大的讽刺。

  事实上,上文的计算还是很宽松的了,大部分家庭的收入与当地房价比远甚于上面的10:200。那么怎样的数据才可以实现群众的买房梦呢?有很多学者认为6—8年的收入来购买住宅是比较合理的,我们姑且以十年作为参数,仍以200万的房子和10万的家庭可支配年收入来作为起始值。经计算,仍在他们不吃不喝且保持年收入增长10%的情况下,十年来他们收入总计可达到175万,所以要实现十年购得住房一套,房价非但不能涨,也不能等,还要以每年1.5%来下降。而考虑到他们的生活支出和CPI的上涨,以及孩子教育经费的问题,还有我们的计算过于简单和理想化,恐怕要满足居民十年收入可购房,在未来十年中,地方政府把房价调控目标定在逐年下降5%—7%倒显得靠谱些。

  当然也有人提出,房价没必要降,收入可以房价涨幅一倍的速度来增长,这样群众也会有能买得起房的时候。但事实是,在房价已经严重脱离了群众购买力的情况下,这样的说法是很荒谬的。按上面的案例来计算,房价年涨幅5%,收入年涨幅10%,这个能买得起房的时候将会是在二三十年后的事情了,到时候他们的孩子也该要买房了,真是个万恶的循环。

  笔者认为,既然中央提到的是“调控”二字,那么地方政府就应该不能光是“控”,还要有“调”的动作。以目前这样怕完不成任务被约谈而放宽目标的态度来看,显然他们大多是不明白房价调控的最终目的是让群众买得起房的。那么也必然只会是从数据上对群众负责和糊弄而已,不会真正的把群众的利益放在首位。如此下去,只怕那3600万套保障房也会流于“保乌纱”的形式而已。

  今天已经是3月28日了,离国务院规定公布调控目标的大限还有3天的时间,在看腻了涨幅控制的目标之后,我们也希望有城市敢于站出来,定个降幅目标,也算让我们开开眼吧。

  

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