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中山论坛 正和中州 规划了菜市场小区就得建 “以费抵公建”或将成历史

规划了菜市场小区就得建 “以费抵公建”或将成历史

来源论坛:正和中州
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布朗叔叔LV8楼主

2015-04-28 10:52:58

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中山市规划局上周发布公告,就《关于规范建设用地配套公建设施规划管理的实施意见(征求意见稿)》征求公众意见。根据该《意见》,建设用地出让后,建设单位必须按照规划条件进行配套建设,不能再像过去一样不建公建配套而是作价补偿,对于已出让建设用地,也要用补面积而非交费用的形式来补偿。业内人士认为,如果该法规实施,将提升城市规划的严肃性,改变目前不少开发商不愿建垃圾场、菜市场、公厕等配套而交钱了事的现状,让规划中的便民设施能真正落地,并迫使开发商提升这些配套的质量,让居民生活更加舒适。

  拟废止“配套公建可作价补偿”

  该《意见》覆盖的范围,为全市拟出让建设用地和可申请办理转功能的建设用地等。配套公建项目是指居住小区级公共配套设施,包括菜市场、幼儿园、派出所、公共厕所、排水泵站等。

  根据该《意见》,全市拟出让建设用地和可申请办理转功能的建设用地,规划部门要依据控规和相关城市规划要求提出规划条件。如涉及有配套公建规划要求的,规划条件要明确配套公建的具体项目,包括用地面积、建筑面积、配套公建的接收单位等具体要求,而且不再提出一定比例的用地面积和建筑面积用于配套公建可作价补偿的规划条件。建设用地出让后,建设单位必须按照规划条件进行配套建设,不可作价补偿。

  这意味着,该《意见》实施后,新出让的土地将不能再延续以往的“不建配套改交钱”房地产开发模式,而是必须实打实的按地块规划建设菜市场、公厕等配套。

  已出让用地:公建不足要补面积

  对于过去出让的历史建设用地如何管理公建配套,《意见》中也有详细规定。比如《意见》中称,除自建自住的私人住宅以外的居住用地(含商住、住宅用地),市政府应明确应配套公建的用地面积为土地使用权证面积的8%,应配套公建的建筑面积为拟建住宅建筑面积的9%。已出让居住用地配套公建用地面积多于或少于总用地面积的8%时,应通过提供公共绿地、提供公建用房等方式补偿。已出让居住用地配套公建建筑面积少于总建筑面积9%时,则需无偿提供公建用房(住宅或商铺)作为抵缴。不过《意见》中也有一条规定:已出让建设用地的土地出让合同中,针对配套公建用地及建筑面积有其他约定的,按合同约定执行。

  根据公告和《意见》内容,中山市制定该法规是为了规范出让用地公建配套管理,完善公建配套收费政策制度,保障市场公平,切实维护社区居民的切身利益等。想了解《意见》全文的市民可登录中山市城乡规划局网站(http://www.zsghj.gov.cn/)查看。

  业内观点

   “用房抵公建配套”开发商前期资金压力或可减轻

  合富辉煌中山公司市场研究部经理谢仲娟认为,该《意见》如果实施,相信总体上会有较明显的正面效应,因为首先它保证了规划的严肃性,让规划中的便民设施能真正落地。如果该《意见》能实施,意味着开发商为了提升楼盘品质,必然会比以前花更多心思把公建配套建得更好,令其对项目的不利影响更小。比如垃圾站设计可能从露天变为埋地,像东莞等城市小区里有非常洁净的“星级菜市场”,未来也可能在中山出现。

  谢仲娟还表示,该意见中对已出让用地面积抵缴的规定比较有趣。她表示,实际上公建配套费对于不少中山开发商来说是一笔不小的前期资金压力,她举例说,一个占地5万平方米、容积率3.0、建筑面积15万平方米、基准地价为1800元/平方米的项目,如果完全不建公建配套,需缴纳6885万元的公建配套费,而且是在项目建设之前就要上缴。如果按照《意见》,可以用建成后的住宅或商铺来抵扣,对于一些融资能力较差、房价较低的小开发商、镇区开发商来说,意味着降低了前期的资金压力。


来源:南方都市报

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