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中山论坛 中澳滨河湾 中山一口气推地8宗 6宗首设另类“熔断”

中山一口气推地8宗 6宗首设另类“熔断”

来源论坛:中澳滨河湾
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泰安惠普办公LV9楼主

2016-12-02 08:42:53

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   中山又有新地块推出了!不过,是限价的。记者日前了解到,中山市国土资源局1129日至121日,一口气推出8宗商住地和商业地块。这是继928日集中拍卖6宗商住地后的又一次大规模推地。其中该次推地并非延续上次的拍卖推出的相同地块,而是重新推出新土地,和上次土地拍卖相类似的是地块含金量高,不少土地均位于楼市成交热门区域。不过,此次推出的部分地块存在限价和配建人才安置房的举措,让不少业内人士推测,此举或鉴于此前土地拍卖开发商竞拍热情高涨,导致相关部门出招“降温”。

集中式推地近来罕见

   1129日,中山市国土资源局土地招拍挂,罕见地集中式推地,当天所推出的7宗地块全部是商住用地。121日,该局再次推出一宗商业用地,至此目前已经推出8宗商住及商业用地,总用地面积高达约36.44万平方米,总用地起始拍卖金额高达约35.87亿元。

   其中,与此前928日土地拍卖所推出的商住土地类似,本轮推出的商住地可谓非常优质,均位于热门区域。4宗商住用地位于深中通道热点区域火炬开发区,总拍卖面积为76289 .1平方米,竞拍起始总地价为约5.8亿元,同时4宗地块的竞拍起始价格均为4100/平方米;而2宗位于南朗镇翠亨新区,该区域也是深圳、珠海等外来购房者的热门购房区域,2宗地块的总拍卖面积为190382.8平方米,竞拍起始总地价为约27.32亿元,同时该2宗地块的竞拍起始价格也均为4100/平方米;另外,五桂山也推出一宗89717.3平方米商住地,接近此前土地拍卖的热门区域南区,竞拍起始总价为约1.98亿元,竞拍起始楼面地价为1380/平方米;而12月初推出的商业地块则位于西区彩虹片区,土地面积为8053.8平方米,竞拍起始总价为约0 .73亿元,竞拍起始楼面地价为2279/平方米。

   6宗地块首设另类“熔断”

   记者注意到,本次土地拍卖是继928日中山6宗商住地同时拍卖后的又一次集中式推地,上述8宗地块的挂牌截止时间均为201612309时,当挂牌时间截止时,有竞买人表示愿意继续竞价,转入现场竞价,通过现场竞价确定竞得人。

   据了解,今年928日,中山市国土资源局土地招拍挂市场曾推出6宗商住地块,其中不乏南区、东区等热门商住地,尤其是南区地块,经过18家房企45轮竞价,竞拍楼面地价已经达5015/平方米,溢价率高达155%,创造了中山大宗商住地块的历史新高。不过,29日土地拍卖却突然暂停,据市国土局公告称,由于公开交易系统出现运行异常而导致网上限时竞价过程无法进行,故暂停本次用地网上限时竞价程序。自此,这些地块何时重启拍卖不得而知,而中山土地拍卖市场也从而陷入两个月的沉寂期,商业用地、商住用地挂牌或成交均无任何动静。

   与上次土地拍卖不同的是,本次土地拍卖走上类似“熔断”机制的不寻常路。据市国土局的土地公告显示,8宗地块中,火炬开发区4宗及南朗镇2宗商住地均设有最高限价,为6000/平方米。当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建人才安置房,凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房,竞价阶梯为480平方米(户型面积约为90平方米-144平方米)

   这一拍卖机制可谓中山土地拍卖史上的首次。有业内人士指出,这一拍卖方式与此前部分楼市调控城市的“熔断”做法相似,不过中山的土地拍卖在触及最高价后,通过要求开发商配建人才安置房的做法来增加开发商的土建成本,在土建成本逐渐加大后让开发商竞争土地拍卖,预防出现土地楼面地价过高的情况。

  业内说法

   限价或因担心影响楼市价格稳定

   对于中山国土局这样的做法,有业内人士认为,此举反映了相关部门还是希望土地顺利拍卖,但由于担心土地拍卖价格过高影响楼市价格稳定而采取的一种预防措施。

   合富辉煌中山分公司市场研究部经理谢仲娟表示,对于开发商来说,这类形式的竞价方式与一般地块竞价的差别其实不大,只不过是成本核算方式发生了变化,而高素质人才的进驻,对小区来说是一种形象上的提升。因此对开发商而言,最高限价和配建人才安置房有利无害。“与9·28土地拍卖的地块相比,本次挂牌的土地大多位于开发区,相比城区的成熟配套与优良环境,该批地块具有更大的发展潜力与空间,火炬开发区和南朗翠亨村都是深受深中通道影响的热点区域,深中通道主体工程动工后,这些区域必然会受到更多关注,预计不少开发商对这些地块有兴趣”,她表示,市国土局一口气推出多宗地块,对目前较为冷淡的市场还具有一定的提振作用,但最高限价与配建人才安置房的出现,则体现了国土局希望楼市稳中有涨的发展:“就实际操作上来说,最高限价的出现使得该批土地基本不可能出现像广州一样‘面粉贵过面包’的情况,因此楼市层面上的影响不会太大。”

   不过,也有业内人士表示,目前中山楼市成交量大幅下降,预计开发商拿地热情或会减弱,难明限价的背后原因。“楼市成交不理想,相比上次还处于楼市成交高峰期的9·28拍卖,本次拍卖预计出现大幅加价的可能性不会太大,毕竟开发商会考虑市场情况,所以虽然政府限价,但未必就会触及这一价格。”有开发商表示,本次拍卖将考虑先观望,看情况再参与其中。

  本次竞拍土地一览

   西区彩虹规划区地块

   W20-16-0072是本轮土地拍卖中唯一一宗商业地块,位于西区彩虹片区内。地块面积为8053 .8平方米,计容建筑面积32215.2平方米,商业配建面积32215.2平方米。竞价起始楼面地价为人民币2279/平方米,即起始总价为73418441元、约607.73万元/亩,每次最小竞价增幅(楼面地价)20/平方米,竞价出让不设保留价。

   地块周边汇聚大信新家园、远洋一方、棕榈彩虹等多个商住小区,人气较旺,周边配套齐全,交通方便。

   火炬区先锋庙地块:共4

   本次推出的土地出让中有4宗商住地位于火炬开发区中山港大道侧“先锋庙”,出让年限均为70年,总面积达76289.1平方米,折合共约114.4亩。4宗商住地块均需要配套计容建筑面积15%的商业面积,每次最小竞价增幅(楼面地价)40/平方米,楼面地价封顶价为6000/平方米,当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建人才安置房,凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房,竞价阶梯为480平方米(户型面积约为90平方米-144平方米,不少于4)。其中,W15-16-0020地块面积为27205.6平方米,W15-16-0021地块面积为9007平方米,W15-16-0022地块面积为33448.3平方米,W15-16-0023地块面积为6628.2平方米。

   火炬开发区本次招拍挂的4宗商住用地位置十分接近,且都靠近中山港大道,交通相对便利。而火炬开发区是深中通道的主要接驳区域,也是深圳购房者购买的热门板块之一。

   五桂山龙塘村地块

   商住用地W29-16-0074位于五桂山龙塘村。地块面积为89717.3平方米。竞价出让不设保留价。

   该地块周边大多为待开发地块,自然环境保存较好。公共交通方面则有047路公交车经过附近。生活配套方面,周边有龙塘市场等可满足日常生活需求,且附近还有五桂山龙塘社区体育公园可供休闲运动使用。

   南朗镇翠亨村地块:共2

   W25-16-0048W25-16-0049两宗商住用地均坐落于南朗镇翠亨村,出让年限均为70年,总面积达190382.8平方米,折合约285.6亩。地块每次最小竞价增幅(楼面地价)40/平方米,本次上网竞价出让设定的最高限制楼面地价为6000/平方米。当报价达到最高限价后,竞买方式转为竞配建人才安置房,凡接受最高限价的竞买人均可参与竞配建人才安置房,竞价阶梯为480平方米(户型面积约为90平方米-144平方米,不少于4)。其中W25-16-0048地块面积为84369.7平方米。W25-16-0049地块面积为106013.1平方米。

   从区位图中可以看出,W25-16-0048W25-16-0049商住地块位置紧邻锦绣海湾城7期建筑预定地,周边还有较多高端商住项目,如雅居乐山海郡、敏捷温泉海岸等。该地块所在区域主要以深圳和珠海购房者为主,目前也是中山楼市成交的热门板块之一。


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