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中山论坛 中澳滨河湾 负债高企盈利降 房企一线城市拿地补仓热情不减

负债高企盈利降 房企一线城市拿地补仓热情不减

来源论坛:中澳滨河湾
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泰安惠普办公LV9楼主

2016-12-02 08:33:51

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      11月下旬的两场土地出让,将房企对一线城市广州的拿地热情表露无遗。短短4天时间,广州卖地共计获得了309亿元。

  时近年末,据统计,品牌房企前三季度的签约面积及销售金额大多已完成年度目标的80%,更有多家企业已完成全年目标。然而,在规模效应及拿地成本增加的背景下,房地产企业的利润率持续走低。2016年前三季度,内地房企平均利润率跌至7.8%。与此同时,房企负债额不断上升。据统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,平均资产负债率达到77.59%,负债率超过80%的房企有29家。

  多个居住区地块土拍表现抢眼

  11月25日,广州出让的地块涵盖了广钢新城、白云新城、华南板块、南沙蕉门岛等各大热门居住区,而在土拍战场上,保利不但连斩上午南沙蕉门两宗地块,下午再度出手拿下了广钢新城地块,成为当日收地最多的房企。

  从楼面价的角度来看,此次南沙蕉门两地块出让的楼面价达到15000万元/平方米,刷新了22日13743元/平方米的纪录;白云新城地块则以40410元/平方米的楼面价成交,未破22日45000万元/平方米的楼面价纪录;值得注意的是,番禺南村镇草堂村地块的楼面价已达30711元/平方米,超越了周边现时的二手楼价。

  广州的两场土拍,使得房企在一线城市拿地补仓的策略呈现得非常明显。不少地块在正式开拍前就已达最高限价,拍地直接进入竞配建环节,即便如此,也有多个房企纷纷举牌。然而,正如合富辉煌研究院顾问黎文江所言,白云和广钢两块地,配建房比例都占总建面40%左右,楼面价已经很高,加上贵价楼与平价楼混搭在一个小区,给以后的贵价楼销售造成的难度更大,物业管理难度也加大。

  业内认为,高价地在两年内盈利难度较大,如果出现市场变动的话,开发商所面临的风险将急剧加大。“大量的高价地出来,政府肯定不会坐视不理,也许新一轮的调控很快就会到来。”

  中原地产首席分析师张大伟表示,在2016年整体销售刷新历史纪录的情况下,拥有充足资金的房企补货积极性较高,使得优质土地抢夺依然激烈;但热点城市供地增加持有面积竞拍、设置限价等模式,已经使得前期高价地集中的区域开始出现地价降温现象,也让拿地的企业面临后续经营难题。

  补仓一线符合预期

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,热门区域拿地热度不减符合预期,这和房企依然认可此类城市有关。

  在国庆后的近两个月,受房地产政策影响,主要一二线城市楼市趋于降温。但在经历了过去一年左右的楼盘热销之后,很多开发商急需在这些城市补货,于是出现了部分城市购地潮继续上演的情况。对此,有房企人士认为,拿地是企业存续经营的前提。对于运营周期较长的土地开发而言,限购、限贷等调控政策并不会真正影响企业对地块的价值判断。

  中原集团监测显示,10月全月全国合计出现单宗土地成交金额超过10亿的地块27宗、超过5亿的地块65宗。在10月调控前逢土拍必现地王的城市,如:上海、杭州、南京,在11月首周出让土地的溢价率均在10%以内。整体看,土地市场出现明显分化。

  张大伟指出,在连续重磅政策影响下,市场过热成交将会明显被抑制。之前部分企业获得的高价地很可能面临入市难题,房价上涨已经明显放缓,预计四季度大部分城市房价都将趋于平稳。

  高价拿地导致负债率攀升

  “不惜一切代价高价拿地”的行为,使得房企负债额不断上升。据统计,2016年三季度末A股127家上市房企总负债额达到4.48万亿元,创历史新高,同比增长幅度约23%。负债率超过80%的房企有29家,其中不乏销售千亿级房企。

  资产负债率最高的房企是*ST珠江,高达116.88%,比去年同期增加了8.6个百分点,剔除预收款项后的资产负债率为131.18%,同比增加了21.15个百分点。

  除了中小房企,大型房企的资产负债率也在攀升。万科、绿地、保利、华夏幸福5家上市房企负债均超过2000亿元。一般而言,资产负债率衡量的是企业长期的偿债压力。若以国际通常标准衡量,29家资产负债率超过80%的企业,几乎全部存在偿债隐忧。

  增收不增利25家房企净利润下滑

  相比销售额的大幅上涨,房企净利润增长情况却普遍稍逊,房企增收不增利的现象愈发明显。A股127家上市房企三季报统计显示,前三季度主营收入同比增长的企业有93家,34家企业主营收入同比下降;而净利润同比增长的企业只有83家,也就是说至少有10家企业是增收不增利的情况。

  在A股125家上市房企中,前三季度净利润同比下滑的房企达44家,占比超过三成。而亏损房企有20家,且大部分已连续多年亏损,2016年三季度末亏损程度进一步严重化,如嘉凯城、天津松江、云南城投等企业。分析人士认为,地价高企占侵蚀利润,是房企净利润下滑主要原因。随着银行对于风险控制的加强以及房企融资渠道的收紧,高价土地将成为地产商生存发展的最大风险要素。


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